La historia secreta de Plaza Las Américas

Documentos en poder del Centro de Periodismo Investigativo (CPI) revelan una trama en la cual las administraciones de ambos partidos principales ignoraron solicitudes del Municipio de San Juan y del Correo de los Estados Unidos para la adquisición de los terrenos que eventualmente pasaron a manos de la familia Fonalledas, propietaria del centro comercial, bajo la subsidiaria Fringe Area IV, LLC.

La envidiable ubicación de Hato Rey, ocupada durante medio siglo por la Guardia Nacional de Puerto Rico, ubica justo al lado de Plaza Las Américas, a pasos del Cuartel General de la Policía, frente al Estadio Hiram Bithorn y el Coliseo Roberto Clemente, al lado del Correo General, y cerca de las principales arterias de tráfico de Puerto Rico, los expresos José de Diego y Las Américas.

Los terrenos, considerados por el Banco Gubernamental de Fomento como una de las principales propiedades de la Isla, fueron tasados inicialmente por el Gobierno de Puerto Rico en $52 millones y finalmente vendidos a los Fonalledas por $24 millones. Así las cosas, entre 2008 y 2012, el movimiento acelerado de fichas entre el Gobierno y las Empresas Fonalledas provocó una pérdida de por lo menos $28 millones a un gobierno quebrado que aplicó cesantías de empleados públicos e impuestos especiales como medidas extraordinarias para allegar dinero al fisco.

La transacción, que culminó a dos días de la salida del gobernador Luis Fortuño de La Fortaleza, les costó millones de dólares a los contribuyentes puertorriqueños y se negoció de forma directa y sin subasta pública.

Los propietarios del emporio comercial fueron dueños de parte de la finca en la década del 1950 y sus terrenos le fueron expropiados entonces para construir la Armería de la Guardia Nacional.

Los terrenos le fueron expropiados por la Administración de Desarrollo Económico de Puerto Rico a los hermanos Gerardo y Rosa Fonalledas Córdova y a la Compañía de Ferrocarriles de Puerto Rico entre enero y mayo de 1954. Éstos consistían de aproximadamente 11.2436 cuerdas que fueron adquiridas a un precio de $72,245.84. Tras una impugnación judicial incoada por la familia Fonalledas en medio de la expropiación del año 1954, el Gobierno terminó pagándoles por los terrenos $156,918.20 para iniciar la construcción del Cuartel o Armory de la Guardia Nacional de Puerto Rico en 1957.

La Administración de Terrenos había cedido las tres fincas que componen el predio el 29 de diciembre de 2008 al Banco Gubernamental de Fomento como repago de una deuda y, en la última semana del término de Fortuño como gobernador cuatro años después, fueron vendidas.

Los propietarios de Plaza Las Américas adquirieron en 2013 el mayor financiamiento en la historia del Banco Popular de Puerto Rico por $250 millones para ampliar sus operaciones, precisamente en la construcción de tiendas adicionales y un hotel, entre otras instalaciones, en los antiguos terrenos de la Guardia Nacional.

Las Empresas Fonalledas, que también son dueños del centro comercial Plaza del Caribe en Ponce, la Vaquería Tres Monjitas, compañías de construcción y de bienes raíces, rehusaron reaccionar a para este reportaje a través de su relacionista.

La Familia Fonalledas pertenece al Partido Republicano de Estados Unidos y es uno de sus contribuyentes, y ha sido uno de los principales donantes del Partido Nuevo Progresista y en particular del ex gobernador Luis Fortuño. Uno de los abogados de las Empresas Fonalledas, Marcos Rodríguez Ema, fungió como Secretario de la Gobernación de Fortuño.

El gobierno da a manos llenas

Como parte del acuerdo entre la administración de Fortuño y las Empresas Fonalledas, el BGF le asignó casi medio millón de dólares a la Guardia Nacional para que mudara sus operaciones a un terreno en el barrio capitalino de Puerta de Tierra. En caso de atraso en su mudanza, fuera por negligencia propia o causa mayor, la Guardia Nacional perdería la posesión de este terreno.

A pesar de que el Gobierno invirtió decenas de miles de dólares en las cuatro tasaciones que hizo sobre el predio y en la contratación de peritos para asistir en la transacción, el BGF accedió a la condición de que las Empresas Fonalledas desistieran del negocio si la Junta de Planificación le negaba la reclasificación de los terrenos de uso público, por una clasificación comercial. Dicho desistimiento no conllevaría carga económica a Fonalledas, según los documentos revisados por el CPI.

La designación de los usos de terreno es una potestad de la Junta de Planificación, la cual los clasifica en una extensa lista de categorías que varía desde varios usos residenciales, comerciales, industriales, públicos, recreativos y otros, de acuerdo a su autonomía reguladora.

Cómo inició la trama

Los documentos examinados por el CPI muestran que las negociaciones para la adquisición de los terrenos comenzaron bajo la última administración del ex gobernador Rafael Hernández Colón, según una carta y borrador de contrato con fecha del 23 de diciembre de 1992, en la cual Jaime Fonalledas, presidente de Plaza Las Américas, establece que el entonces ayudante general de la Guardia Nacional, William Miranda Marín y el general Fernando Chardón le habían apoyado en sus gestiones para adquirir los valiosos terrenos.

A cambio de dicha ayuda, las Empresas Fonalledas se comprometían a obtener los terrenos para las nuevas instalaciones de la Guardia Nacional en cualquier ubicación de San Juan y luego permutarlos por los contiguos a Plaza Las Américas, en los cuales interesaba ampliar sus operaciones del centro comercial.

Al día siguiente, el 24 de diciembre de 1992, fecha que tradicionalmente es un feriado para los empleados del Gobierno y muchas empresas por ser Nochebuena, Fonalledas sometió un borrador de acuerdo que dijo estar dispuesto a firmar el 30 de ese mes para completar la transacción.

El 18 de julio de 1995, Ralph F. Champa, gerente de la Oficina del Servicio de Instalaciones del Servicio Postal de los Estados Unidos en Nueva York, le pidió al entonces ayudante general de la Guardia Nacional de Puerto Rico, general Emilio Díaz Colón, que considerara a su agencia federal como la primera opción si planificaba deshacerse de sus terrenos en Hato Rey.

Por su parte, el Municipio de San Juan también había expresado su interés en adquirir los terrenos de la Guardia Nacional en Puerta de Tierra para desarrollar una institución educativa.

El reglamento del BGF para la disposición de propiedades establece que esta entidad puede negociar la venta de terrenos de manera directa y sin anunciarla públicamente si la parte interesada es una entidad pública federal, estatal o municipal que ofrezca un valor igual o mayor al de la tasación. También está sujeto a que se utilice para un fin público, entre otros requisitos. Ninguno de estos requisitos se cumplió en la transacción de Empresas Fonalledas.

Las Empresas Fonalledas interrumpieron sus trámites para conseguir los terrenos entre las administraciones de los gobernadores Pedro Rosselló y Sila Calderón, entre 1993 y 2004, hasta que los reanudaron en el 2005, bajo la de Aníbal Acevedo Vilá.

Las tasaciones

Una tasación sometida en el 2007 al entonces vicepresidente del BGF Javier Ramos Luiña por la firma Vallejo y Vallejo, estimó el valor de las 11.2435 cuerdas de terreno en $53 millones, a los cuales le restó $1 millón por los costos de la demolición de las estructuras existentes y la remoción de sus escombros.

Dicha tasación utilizó como comparables varias transacciones comerciales realizadas en Hato Rey, Miramar, Puerta de Tierra y Río Piedras para establecer el precio del metro cuadrado en $1,200.

Una transacción comparable es uno de los parámetros utilizados por los tasadores para establecer el valor de una propiedad cuando, por ejemplo, buscan una residencia ubicada en la misma calle, a una cuadra o área cercana de la misma comunidad que haya sido vendida recientemente para indagar sobre el valor presente de predios que guarden similitud de cualidad y calidad.

Cuatro años después, el 8 de marzo de 2011, una segunda tasación realizada por la firma McCloskey, Mulet, Bonnin Appraisers, redujo el valor de la propiedad a $31.2 millones, luego de comparar ventas de terrenos cercanos a Plaza Las Américas a precios de entre $1,069 y $1,514 el metro cuadrado a entidades tales como la Universidad Interamericana, Walmart, Walgreens y la Iglesia Cristiana Senderos de la Fé.

Esa tasación tomaba en consideración los contratos de alquiler de terrenos de la empresa Sam’s Club Warehouse para construir su tienda de la zona portuaria de Puerto Nuevo en un predio rentado a razón de $1.4 millones anuales. El tasador del gobierno también tomó en cuenta información de contratos de alquiler de la tienda Best Buy ubicada en el sector Tres Monjitas de la Familia Fonalledas en Hato Rey a razón de entre $1.5 y $2 millones anuales, aunque Fonalledas se negó a proveer evidencia de dichos contratos.

En su tasación, McCloskey menciona que la compañía Taubman Centers planifica desarrollar en la antigua ubicación de la torre de residencias Villa Panamericana entre Carolina y Río Piedras un centro comercial de 562,000 pies cuadrados bajo el nombre Plaza Internacional. Éste incluye 260 habitaciones de hotel con casino. El proyecto ahora se conoce por el nombre de “The Mall of San Juan”, y luego de un pleito de casi 12 años entre Taubman y Empresas Fonalledas, la primera piedra para la construcción del centro comercial de $405 millones la puso justamente Luis Fortuño, junto al ex alcalde de San Juan, Jorge Santini, el 17 de mayo de 2012.

También menciona que la desarrolladora venezolana Sambil planifica un complejo de 567,000 pies cuadrados con 300 tiendas, un hotel de 200 habitaciones, torres de diez pisos de oficinas y 180 unidades de vivienda.

Ambos proyectos representan una competencia para Plaza las Américas.

Las Empresas Fonalledas han argumentado contra los desarrolladores de centros comerciales competidores con hoteles, casinos, apartamentos, restaurantes, cines y otros negocios en Río Piedras y Guaynabo para oponerse a su construcción, alegando que en la zona hay demasiadas tiendas y que la economía del país está en crisis.

Sin embargo, ya con los nuevos terrenos en sus manos, las Empresas Fonalledas han anunciado que se proponen construir allí una torre con tiendas, casino, hotel y otras ofertas comerciales.

Tan pronto como McCloskey sometió su tasación, Empresas Fonalledas contrató al tasador Carlos E. Gaztambide and Associates, quien, en menos de dos semanas, según revela su tasación del 21 de marzo de 2011, estimó el valor de los terrenos en el llamado “Centro de todo” en sólo $255 por metro cuadrado, u $11,265,000 por las tres fincas. Esto representaría cerca de una quinta parte del valor atribuido por el propio Gobierno cuando traspasó el predio de la Autoridad de Terrenos al Banco Gubernamental de Fomento.

Con el resultado de depreciar la ubicación, Gaztambide se movió a terrenos localizados en los barrios Buena Vista, Cerro Gordo, Juan Sánchez y Pájaros, todos en Bayamón, tanto más lejanos que las comparables utilizadas por sus colegas tasadores para los centros que operan cerca de la llamada Milla de Oro de Hato Rey.

Al enterarse de la gran discrepancia entre la tasación de Gaztambide, por $11.2 millones, y la de Robert F. McCloskey, por $31 millones, el propio McCloskey sugirió en septiembre de 2011 al entonces presidente del BGF, Juan Carlos Batlle, al tasador William ‘Ted’ Anglyn, de Anglyn Properties Advisor de Atlanta, Georgia, con experiencia en Puerto Rico, para que evaluara ambas valoraciones antes de que el Gobierno vendiera la propiedad.

En su lugar, el BGF contrató a J. Porrata Tasadores en noviembre de 2011 por $15,000 para que evaluara ambas tasaciones. Este contrato fue enmendado en febrero de 2012 para aumentarlo a $35,000 y que Porrata hiciera una nueva tasación, en la cual eventualmente fijó el precio de los terrenos en $24 millones, a razón de $543 el metro cuadrado.

Para llegar a este cálculo, Porrata usó como terrenos comparables varios adquiridos por megatiendas en Barceloneta, Guaynabo, Ponce, Puerto Nuevo y Santurce y las rentas anuales que pagan los inquilinos de Plaza Las Américas que están ubicados en su periferia en edificios ubicados específicamente junto al Expreso José de Diego.

Algunas de estas comparables se distanciaban por mucho de la ubicación geográfica y condiciones de los terrenos de la Guardia Nacional y las transacciones comerciales de mayor volumen que se registran en la Capital y, en términos de tiempo, de contratos de alquiler que fueron registrados hace décadas en las inmediaciones del mayor centro comercial de la Isla.

La Guardia Nacional marcha al ritmo de Plaza Las Américas

En las comunicaciones revisadas por el CPI, los generales de la Guardia Nacional parecieron marchar en fila para entregarle su propio terreno de Hato Rey a los Fonalledas.

Según afirma el mismo Jaime Fonalledas en varios documentos, el fenecido alcalde de Caguas, William Miranda Marín, quien era jefe de la Guardia Nacional, designado bajo el Partido Popular Democrático en los 90, dio su apoyo a la transacción. También se consigna en documentos emitidos por Antonio J. Vicéns, quien llegó en 2009 nombrado por Luis Fortuño bajo el Partido Nuevo Progresista,  el respaldo a los Fonalledas.

El 17 de diciembre de 2012, el entonces ayudante general de la Guardia Nacional Vicéns accedió a que el cuerpo castrense se quedara sin cuarteles generales, aún si en eventos de fuerza mayor tuviera que incumplir con la orden de mudanza acordada con la empresa comercial.

El cuerpo militar firmó un acuerdo interagencial para obtener en un plazo de dos semanas la aprobación de la Autoridad de Carreteras y Transportación para un acceso de entrada al predio por la marginal de la avenida Franklin D. Roosevelt.

De igual manera, la Guardia Nacional debía desalojar una franja de terreno a lo largo de la avenida Plaza Las Américas antes del 16 de julio del año pasado para permitir que el centro comercial ampliara sus accesos entre la entrada del Estadio Municipal Hiram Bithorn y el residencial público Nemesio Canales.

Cronología

Vea la gráfica que recoge las transacciones desde la expropiación de los terrenos hasta su venta. Apriete el signo de + para ver más eventos. Adentro de varios de los eventos encontrará documentos.

* Esta historia fue publicada originalmente por el Centro de Periodismo Investigativo.